TOKİ Konut Satış Sözleşmesi yaparak İstanbul’da ev sahibi olma hayali kuran pek çok kişi için TOKİ projeleri hem ekonomik hem de güvenilir bir seçenek sunuyor. Bu rehberde, TOKİ satış sözleşmesi sürecinden, TOKİ ödeme planı detaylarına; TOKİ peşinat tutarı hesaplamalarından, olası avantajlı TOKİ taksitlendirme seçeneklerine kadar merak ettiğiniz tüm konuları anlaşılır bir dille ele alacağız. Ayrıca Safe GYO olarak, sorularınız ve ücretsiz değerleme hizmetimizle yanınızdayız. Merak ettiklerinizi WhatsApp üzerinden bize iletin; uzman ekibimiz anında destek versin!

📲 Ücretsiz danışmanlık ve değerleme için tıklayın: Safe GYO WhatsApp

TOKİ Konut Satış Sözleşmesi Nedir?

Genel Tanım ve Amacı

TOKİ satış sözleşmesi, Toplu Konut İdaresi tarafından üretilen konutların alıcı ile TOKİ arasında bağlayıcı olarak düzenlenen resmi bir belgedir. Bu sözleşme, hem alıcının haklarını hem de TOKİ’nin taahhütlerini koruma altına almayı amaçlar. İstanbul’daki projelerde genellikle sözleşme imzalanmadan önce detaylı bir bilgilendirme süreci yürütülür.

• Sözleşmenin asıl amacı, alıcının satın aldığı konutun özelliklerini ve teslim tarihini netleştirmektir.
  
• İki tarafın da yükümlülük ve sorumlulukları, sözleşme maddelerinde ayrıntılı olarak belirtilir.
  
• Taahhüt edilen ödeme şartları, teslim tarihi ve ruhsat durumu gibi kritik bilgiler, sözleşmenin olmazsa olmaz parçalarındandır.

Sözleşme Aşaması ve Gerekli Belgeler

İstanbul’da bir TOKİ konutu satın almak için imzalanması gereken adımlar şu şekilde sıralanır:

1. Evrak Teslimi ve Başvuru:
   
   • Nüfus cüzdan fotokopisi
     
   • İkametgah belgesi
     
   • Gelir ve kimlik bilgilerinizi gösteren belgeler
2. Peşinat ve Bloke Eden Mevduat Dekontu:
   
   • TOKİ peşinat tutarına ait dekont, başvuru esnasında banka hesabınıza blokaj konulması için gereklidir.
3. Sözleşme Daveti ve Bilgilendirme:
   
   • TOKİ tarafından belirlenen satış ofisine davet edilirsiniz.
     
   • Satış ofisinde uzman bir görevli, TOKİ satış sözleşmesi ile ilgili tüm detayları açıklayarak imzaya davet eder.

Bu adımları eksiksiz tamamlamadan sözleşme sürecine geçmek mümkün değildir.

İstanbul’da Konut Seçimi ve Blokaj İşlemi

Proje Seçimi ve Lokasyon Avantajları

İstanbul’da hangi bölgedeki TOKİ konutunu seçeceğinize karar verirken şu kriterleri göz önünde bulundurabilirsiniz:

• Ulaşım Kolaylığı: Havalimanı, metro ve metrobüs hatlarına yakınlık.
  
• Sosyal İmkanlar: Okul, hastane, alışveriş merkezleri gibi günlük ihtiyaç noktalarına erişim.
  
• Gelecekteki Değerlenme Potansiyeli: Mahallenin planlanan altyapı yatırımları ve kentsel dönüşüm projeleri.

Örneğin; Avrupa Yakası’nda Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir gibi lokasyonlar yeni projelerle ön plana çıkarken, Anadolu Yakası’nda Kartal, Sultanbeyli ve Sancaktepe gibi bölgeler de yükselen yatırım değeri sunuyor. Seçiminizi yaparken alacağınız konutun çevresindeki gelişim planlarına dikkat etmek, uzun vadede kazancınızı artırabilir.

Blokaj İşleminin Sözleşmeye Etkisi

Kontrat imzalama aşamasında, öncelikle blokaj işlemi yapılır. Bu, sizin adınıza açılan hesapta TOKİ peşinat tutarı kadar bir tutarın bloke edilmesini ifade eder. Blokaj devam ettiği sürece bu tutar hesabınızdan çekilemez; ancak sözleşme imzalanması halinde blokaj kalkar ve peşinat ödemesi otomatik olarak gerçekleşir.

• Blokaj tutarı peşinatın yatması için bir nevi garanti sağlar.
  
• Eğer sizin/onayınız dışında sözleşme süreci ilerlemezse blokaj kalkar ve tutar hesabınıza geri döner.
  
• Blokaj işlemi, sözleşme imzalanmadan önce ödeme yapmanızı gerektirmediği için nakit akışınızı korur.

TOKİ Satış Sözleşmesi İçeriği ve Maddeler

Temel Sözleşme Maddeleri

TOKİ satış sözleşmesi genel olarak aşağıdaki başlıklar altında şekillenir:

1. Taraf Bilgileri:
   
   • Alıcı ve satıcı (TOKİ) bilgileri.
     
   • İletişim adresleri ve yasal temsilciler.
2. Konut Bilgileri:
   
   • Proje adı ve adresi.
     
   • Daire tipi, büyüklüğü ve özellikleri.
     
   • Kat planı ve brüt/net metrekare bilgisi.
3. Ödeme Şartları:
   
   • TOKİ peşinat tutarı ve blokaj süresi.
     
   • TOKİ taksitlendirme seçenekleri (vade, taksit sayısı).
     
   • Geç ödeme veya ödeme yapılmaması durumunda uygulanacak gecikme faizleri.
4. Teslim Tarihi ve Şartları:
   
   • İnşaatın tamamlanacağı tarih aralığı.
     
   • Yapıda meydana gelebilecek gecikme durumunda uygulanacak cezai hükümler.
5. Teminat ve Cezai Şartlar:
   
   • Taahhüt edilen süreye uyulmaması halinde alıcı/satıcı hakları.
     
   • Konutta belirlenen standartların karşılanmaması durumunda yapılacak işlemler.

Bu maddeler, TOKİ satış sözleşmesi’nin iskeletini oluşturur. Her madde, alıcıyı korumayı ve projenin şeffaf bir şekilde yürütülmesini taahhüt eder.

Ödeme Planı ve Peşinat Detayları

Peşinat Oranı ve Miktarı

İstanbul’daki projelere göre değişen TOKİ peşinat tutarı, genelde konut bedelinin belirli bir yüzdesi oranında belirlenir. Örneğin:

• 120 metrekare bir daire için ortalama konut bedeli 600.000 TL ise, peşinat %10 olarak belirlenirse, TOKİ peşinat tutarı 60.000 TL olacaktır.
  
• Bazı projelerde bu oran %15’e kadar çıkabilir; bu durumda peşinat 90.000 TL’ye kadar yükselebilir.

Peşinat tutarı arttıkça kalan taksitlerin aylık ödemeleri azalır; ancak bütçenizi zorlamadan en uygun peşinat tutarını seçmek için Safe GYO uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

Taksitlendirme Seçenekleri ve Vade Süreleri

TOKİ taksitlendirme genellikle iki farklı modelde sunulur:

1. Sabitleştirilmiş Faizli Taksitlendirme:
   
   • İlk yıl sabit faiz oranı uygulanır.
     
   • İlerleyen yıllarda, ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) artışına bağlı olarak taksitler güncellenir.
     
   • Vade genelde 120 aya kadar çıkarılabilir.
2. Sabitleştirilmemiş (ÜFE’ye Endeksli) Taksitlendirme:
   
   • Başlangıçta düşük taksit ödenir, ancak ÜFE artışıyla taksitler yükselir.
     
   • Faiz uygulaması yoktur, ancak ÜFE oranına endekslenme söz konusudur.
     
   • 180 aya kadar uzun vadeli ödeme sunulabilir.

Her iki modelde de TOKİ ödeme planı, ödemelerin nasıl ve ne zaman yapılacağını ayrıntılı bir şekilde gösterir. Aylık, üç aylık ve yıllık ödeme periyotları, sözleşmede net şekilde yer alır.

İstanbul’da Ödeme Planı Nasıl Yorumlanır?

Aylık ve Yıllık Ödeme Tablosu

TOKİ ödeme planı’nda en çok karıştırılan kısım, taksitlerin aylık mı yoksa yıllık mı ödeneceğidir. Plan tablosunda genelde şu sütunlar yer alır:

• Taksit No: Kaçıncı taksit olduğu.
  
• Ödeme Tarihi: Taksitin ödeneceği ay/yıl bilgisi.
  
• Ana Para Tutarı: Aylık ödenecek ana para.
  
• Faiz / Endeks Tutarı: Eğer varsa ÜFE’ye bağlı kısmın yansıması.
  
• Toplam Tutar: Aylık veya yıllık ödenecek toplam rakam.

Örneğin; 120 ay vadeli bir dairede ilk 12 ay sabit 3.500 TL ödeyip, sonraki aylarda ÜFE oranına göre güncellenen rakamları ödeyebilirsiniz. Bu durumda, ilerleyen yıllarda taksitlerinizin 4.000 TL, 4.500 TL ve üzeri noktalara çıkması muhtemeldir. Planı dikkatlice inceleyerek geleceğe yönelik bütçenizi önceden hazırlamak, sürpriz maliyetlerden korur.

H3: Erken Ödeme ve Taksit Erteleme İmkanları

Bazı TOKİ projelerinde, belirli koşulları sağlamanız halinde taksit erteleme imkânı veya erken ödeme indirimi sunulabilir. Bu imkânlar:

• Erken Ödeme İndirimi:
  
  • Sözleşmede belirtilen tarihten önce tüm taksitlerinizi toplu öderseniz, toplam bedelde %5-%10 arasında indirim alabilirsiniz.
    
  • Erken ödeme indirimi, kalan ana para borcuna uygulanır; faiz veya endeks tutarına yansımaz.
• Taksit Erteleme:
  
  • İşsiz kalma, hastalık gibi zor dönemlerde bir veya birkaç taksitinizi erteleme talebinde bulunabilirsiniz.
    
  • Erteleme talebi, proje bazlı olarak değerlendirildiği için her zaman onaylanmayabilir.

Bu avantajlardan faydalanmak için TOKİ satış sözleşmesi’nde yer alan ilgili maddeyi mutlaka incelemeniz ve gerekli belgeleri zamanında teslim etmeniz şarttır.

İnşaat ve Teslim Süreci

İnşaat Aşamaları ve Denetimler

İstanbul projelerinde inşaat süreci genellikle şu adımları içerir:

1. Temel ve Kolon İnşası:
   
   • Temel atma töreniyle başlayan bu süreç, projenin en kritik aşamasıdır.
     
   • Kolon ve kirişlerin beton dökümü, yapı güvenliği açısından belirleyicidir.
2. Kat Çıkımı ve Duvar İşleri:
   
   • Kat sayısı kadar betonarme döküm tamamlanır; üst yapı yükselmeye başlar.
     
   • Duvar bloklarının yerleştirilmesi, mekânların şekillenmesini sağlar.
3. Çatı ve Su Yalıtımı:
   
   • Çatı kaplamaları ve su izolasyonu, binanın uzun ömürlü olmasını garantiler.
     
   • İstanbul’un yağışlı havası göz önünde bulundurulduğunda bu aşama kritik öneme sahiptir.
4. Elektrik, Su ve Doğalgaz Tesisatı:
   
   • İç mekanlarda alt yapı tesisatı, yaşam konforunu direkt etkiler.
   • Denetim ekipleri, ihale şartnamesine uygunluğu kontrol eder.
5. İç Dekorasyon ve Bitirme İşleri:
   
   • Zemin kaplamaları, duvar boyaları, mutfak ve banyo seramikleri bu aşamada uygulanır.
     
   • Son rötuşlar yapıldıktan sonra teslimat aşamasına geçilir.

Sürecin her adımı TOKİ tarafından belirlenen kalite ve denetim standartlarına tabidir. Böylece projenin teslim tarihinde aksama olması halinde alıcının haklarının korunması garanti altına alınmış olur.

Teslim Öncesi Ekspertiz ve Anahtar Teslimi

İnşaat tamamlandığında şu süreçler işler:

1. Ön Ekspertiz:
   
   • Bağımsız bir ekspertiz ekibi, konutu detaylı şekilde inceler.
     
   • Elektrik tesisatı, su sızıntısı, yapı kalitesi gibi maddeler kontrol edilir.
2. Alıcı Kabulü:
   
   • Ekspertiz raporu olumluysa alıcı konuta davet edilir.
     
   • İnceleme sırasında tespit edilen eksiklikler tutanağa geçirilir; eksiklikler tamamlanmadan teslim yapılmaz.
3. Anahtar Teslim Töreni:
   
   • Tüm koşullar sağlandığında, alıcı kesin teslim için davet edilir.
     
   • Anahtar, imza karşılığında alıcıya verilir.

Bu aşamayı sorunsuz geçmek için TOKİ satış sözleşmesi’nde belirtilen tüm şartları ve taahhütleri yerine getirmeniz gerekir. Safe GYO ekibi olarak, sürecin her adımında yanınızdayız; sorularınızı WhatsApp’tan iletin, uzmanlarımız bilgilendirsin.

İstanbul’da TOKİ Konut Satın Almanın Avantajları ve Dezavantajları

Avantajlar

• Uygun Fiyat Politikası:
  
  • Devlet destekli fiyatlandırma sayesinde piyasa koşullarına göre daha ekonomik bir seçenek sunulur.
• Güvenilir Proje Yönetimi:
  
  • TOKİ, projelerinde uluslararası kalite standartlarını hedefler.
• Uzun Vadeli Vade Seçenekleri:
  
  • TOKİ taksitlendirme sayesinde 120-180 ay arasında değişen ödemelerle ev sahibi olmak mümkün.
• Kentsel Dönüşüm ve Sosyal Donatılar:
  
  • Çevre düzenlemesi, yeşil alanlar, sosyal tesisler gibi imkânlar projeye dahil.
• Yatırım Potansiyeli:
  
  • İstanbul’un hızla gelişen bölgelerinde TOKİ konutları, uzun vadede değer kazanma potansiyeline sahiptir.

Dezavantajlar

• Teslim Süresinin Uzaması:
  
  • Projelerde yaşanan gecikmeler, alıcı mağduriyetine yol açabiliyor.
• ÜFE Endekslemesiyle Artan Taksitler:
  
  • TOKİ ödeme planı’nda yer alan ÜFE artışı, ileri yıllarda taksitleri beklenenden yüksek tutabilir.
• Sınırlı Konut Tipi Seçenekleri:
  
  • Standart daire planları kullanıldığından, kişiselleştirme imkânı sınırlı.
• Yoğun Talep Olduğunda Şans Faktörü:
  
  • Özellikle İstanbul’da yüksek talep nedeniyle çekilişle alım yapmanız gerekebilir.

Her yatırımın avantajı ve dezavantajı olduğu gibi, TOKİ konutlarında da bu dengeleri iyi değerlendirmek gerekir. Safe GYO danışmanlarımız, bütçenize ve beklentinize en uygun projeyi bulmanızda yardımcı olabilir.

İstanbul’da TOKİ Satın Alma Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Sözleşme Öncesi Araştırma ve Proje İncelemesi

• Proje lokasyonunun gelecek planlarına göre değer kazanma potansiyelini değerlendirin.
  
• İnşaat firması ve TOKİ işbirliğinin geçmiş projelerini inceleyin.
  
• Ödeme gücünüzü belirleyin, TOKİ peşinat tutarı ve aylık ödemelerinizi doğru hesaplayın.

Sözleşme Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Maddeler

• Konutun Brüt ve Net Metrekare Ölçüsü:
  
  • Tapu tesliminde beklentiniz ile sözleşmede yazan ölçüyü karşılaştırın.
• Teslim Tarihi ve Gecikme Cezaları:
  
  • İnşaat gecikmesi durumunda uygulanacak cezai şartları netleştirin.
• Banka Faiz Oranları ve ÜFE Endeksi:
  
  • TOKİ ödeme planı’nda yer alan endeks ve faiz oranlarının gelecekteki muhtemel etkisini göz önüne alın.
• Ekspertiz ve Anahtar Teslim Süreci:
  
  • Teslim öncesi yapılacak ekspertiz işlemlerini ve kusur tespitini kontrol edin.

Sözleşme Sonrası Taahhüt Edilen Yükümlülükler

• Ödeme planına uygun şekilde aylık taksitleri düzenli ödeyin.
  
• Tapu devir işlemleri için gerekli evrakları zamanında hazırlayın.
  
• Konut tesliminden sonra tespit edilen eksiklikleri ilgili birimlere hızlıca iletin.

Örnek İstanbul TOKİ Ödeme Planı Tablosu

Aşağıda, demo amaçlı hazırlanmış 120 ay vadeli bir TOKİ ödeme planı örneği bulunmaktadır. Bu tablo, yalnızca fikir vermek amacıyla düzenlenmiştir; gerçek rakamlar proje bazında değişiklik gösterir.

Tablodaki TOKİ ödeme planı, ilk 12 ay sabit, sonrasında TOKİ taksitlendirme kapsamında ÜFE endekslemesi ile güncellenmektedir. Örneğin, 13. taksit ile birlikte aylık tutara endeks yüklenmeye başlayacaktır.

İstanbul’da Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

TOKİ satış sözleşmesi nedir ve neden önemlidir?

Cevap: TOKİ satış sözleşmesi, alıcı ile TOKİ arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen resmi bir belgedir. Konutun teslim süresi, ödeme koşulları ve cezai hükümler bu sözleşmede net şekilde yer alır. Bu nedenle imzalamadan önce şartları dikkatle incelemek önemlidir.

TOKİ peşinat tutarı nasıl belirlenir?

Cevap: Proje bazında değişmekle birlikte peşinat, konut bedelinin %10-15 aralığında belirlenir. Örneğin, 600.000 TL bedelli bir dairede bu oran %10 ise TOKİ peşinat tutarı 60.000 TL olur. Daha yüksek peşinat, aylık taksitlerin azalmasını sağlar.

TOKİ taksitlendirme nasıl işlemektedir?

Cevap: TOKİ taksitlendirme seçenekleri genellikle 120-180 ay vade ile sunulur. Bazı projelerde sabit faiz, bazı projelerde ise ÜFE endeksli sistem uygulanır. Sabit faizli taksitlerde ilk yıl sabit ödeme yaparken, ÜFE endeksli taksitlerde fiyat endeksine göre ödeme tutarları artabilir.

TOKİ ödeme planı’nda erken ödeme indirimi var mı?

Cevap: Evet. Sözleşmede belirtilen tarihten önce tüm taksitler topluca ödendiğinde genellikle %5-10 arası indirim uygulanır. Erken ödeme indirimi, kalan ana para tutarı üzerinden hesaplanır; faiz veya endeks tutarlarına yansımaz.

Konut teslim süresinde gecikme olursa ne yapılmalı?

Cevap: Gecikme yaşanması durumunda TOKİ satış sözleşmesi’nde yer alan gecikme cezai hükümleri devreye girer. Alıcı, teslim süresi aşıldığında belirli bir oranda tazminat talep edebilir. Bu süreci yönetmek için Safe GYO danışmanlarından destek alabilirsiniz.

Safe GYO olarak, İstanbul’daki tüm TOKİ satış sözleşmesi süreçleri ve TOKİ ödeme planı hakkında merak ettiğiniz her detayı size özel ücretsiz değerleme hizmetimiz kapsamında sunuyoruz. Dilediğiniz zaman WhatsApp üzerinden bize ulaşarak TOKİ peşinat tutarı hesaplamalarınızı yaptırabilir, TOKİ taksitlendirme seçeneklerini ayrıntılı biçimde öğrenebilir ve en doğru kararı vermeniz için profesyonel destek alabilirsiniz. Hayalinizdeki evi %100 güvenle satın almak için Safe GYO yanınızda!

İstanbul’daki TOKİ Konut İlanları, Satış ve Alış

TOKİ