İstanbul’da TOKİ daire satışı yapmak isteyen herkesin karşılaşacağı süreçler ve dikkat etmesi gereken noktalar bu kapsamlı rehberde ele alınacaktır. Yazıda, TOKİ daire nasıl satılır, TOKİ dairesi satış süreci ve TOKİ tapu devri adımlarını ayrıntılı şekilde bulacaksınız. Bilgilendirici, sade ve SEO uyumlu bir metin sunarak, satış işlemlerinizde kafanızdaki soru işaretlerini gidermeyi amaçlıyoruz.

📲 Ücretsiz danışmanlık ve değerleme için tıklayın: Safe GYO WhatsApp

TOKİ Daire Satışı Nedir ve Kimler Yararlanabilir?

TOKİ Daire Satışı Tanımı

TOKİ daire satışı, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından inşa edilen konutların, malik tarafından başka bir kişiye satış işlemidir. İstanbul’da bütçeye uygun konut arayan veya elindeki TOKİ dairesini nakde çevirmek isteyenler bu yolları izler.

  • Satış Hakkı ve Sahiplik
  • TOKİ konutunu doğrudan TOKİ’den satın almış veya borcunu bitirmiş kişiler, sahip oldukları daireyi devretme hakkına sahiptir.
  • Alt gelir grubuna ait konutlarda, borç bitmeden TOKİ daire satışı yapılamaz.
  • Açık satış kapsamında satılan konutlarda ise borç devri yapılarak daire satılabilir.

Kimler TOKİ Daire Satışı Yapabilir?

  • Borcu bitmiş malik: Alt gelir grubu projelerinde tüm borç taksitleri ödendikten sonra satış yapabilir.
  • Açık satış malik: Borçluyken bile alıcı bulup borcu devredebilir.
  • Kuralı satış malik: Kura ile hak sahibi olmuş kişiler, kura şartları tamamlandığında satış yapabilir.

• Satış Koşulları

  • Alt gelir grubunda ikamet şartı: Malikin 2 yıl boyunca o dairede ikamet etmesi gerekir.
  • Açık satışta ikamet şartı yoktur; kuralı satışta ise proje duyurusundaki şartlar dikkate alınır.

TOKİ Daire Nasıl Satılır?

Satışa Hazırlık Aşaması

TOKİ daire nasıl satılır sorusuna cevap olarak doğru bir hazırlık gereklidir. Aşağıdaki adımları izleyerek sorunsuz ilerleyebilirsiniz.

  • Gerekli Evrakların Hazırlanması
  • Nüfus cüzdanı veya kimlik fotokopisi
  • Tapu fotokopisi ve güncel borç dökümü
  • İkametgah belgesi (alt gelir projelerinde ikamet şartı kontrolü için)
  • Borç kapatma dekontu veya banka yazısı (kredi varsa)
  • Vekaletname (varsa)

• Proje ve Kategori Bilgisinin Öğrenilmesi

  • Dairenizin hangi kategoriye (alt gelir, orta gelir, açık satış) dahil olduğunu öğrenin.
  • Alt gelir grubu projelerde satışın ancak borç bitiminde yapılacağını unutmayın.
  • Açık satış projelerinde borç devri yapılabileceği için avantajlıdır.

• Piyasa Değerinin Analizi

  • Bölgesel emlak sitelerinden benzer dairelerin fiyatlarına bakın.
  • İstanbul ilçelerinde TOKİ fiyatları farklılık gösterebilir; semt bazında araştırma yapın.
  • Emlak danışmanlarından veya online fiyat tahmin araçlarından yararlanarak dairenizin ortalama satış değerini belirleyin.

İlan Verme ve Potansiyel Alıcı Bulma

  • Emlak portallarında TOKİ daire satışı başlığıyla ilan oluşturun.
  • İlan açıklamasında dairenin metrekare, oda sayısı, bulundugu kat, cephe bilgilerini net yazın.
  • Fotoğraflar ve daire içi görüntüler ekleyin; temiz, ferah bir sunum, alıcı ilgisini artırır.
  • Sosyal medya platformlarında paylaşımlar yaparak daha geniş kitlelere ulaşın.

• İlana Eklenmesi Gereken Temel Bilgiler

  • Proje adı ve semt bilgisi (örneğin “Halkalı TOKİ Konutları”)
  •  Dairenin oda salon sayısı ve metrekare ölçüsü
  • Tapu durumu (kredi bitmiş veya devam ediyor)
  • Borç durumu ve devredilebilecek borç miktarı (açık satışta)
  • Yakın çevredeki ulaşım ve sosyal imkanlar (metro, otobüs, okul, hastane vb.)

TOKİ Dairesi Satış Süreci

Başvuru ve Onay Aşamaları

TOKİ’ye Resmi Başvuru

    • E-Devlet üzerinden veya TOKİ il müdürlüğüne giderek satış başvurusu yapın.
    • Başvuru formunda kişisel bilgiler ve daire bilgileri (blok, no, metrekare, proje adı) eksiksiz doldurulmalı.

Borç ve Proje Şartlarının İncelenmesi

  • TOKİ, başvuruyu aldıktan sonra dairenin borç durumunu kontrol eder.
  • Alt gelir grubu projelerinde borç bitene kadar satışa onay verilmez.
  • Açık satış projelerinde borç devri yapılabilir; borç devam ediyorsa yeni alıcı devralır.

Satış Onayının Alınması

  • Başvuru olumlu sonuçlandığında TOKİ tarafından satıcıya yazılı onay gönderilir.
  • Olumlu onayın ardından NOTER işlemleri başlar.

TOKİ Tapu Devri ve Noter Süreci

Noter Sözleşmesi

  • Satıcı ile alıcı, noter huzurunda devir sözleşmesini imzalar.
  • Sözleşmede satış bedeli, borç devri koşulları ve ödeme planı net bir şekilde yazılır.


Tapu Harcı ve Masraflar

  • Alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 oranında tapу harcı öder; toplamda %4 gider.
  • Noter ücreti, sözleşme bedeline göre değişir—ortalama 2.000–4.000 TL civarındadır.

Ekspertiz ücreti, alıcı kredisi için bankanın talep ettiği değerleme ücretini kapsar (ortalama 2.000–3.000 TL).

 

Resmi Devir İşlemi

  • Noter sözleşmesi ve harç ödemesi yapıldıktan sonra tapu müdürlüğüne gidilir.
  • TOKİ tapu devri ile dairenin yeni malik olarak alıcı adına tescili gerçekleştirilir.

Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler

  • Nüfus cüzdanı veya kimlik fotokopisi (satıcı ve alıcı)
  • Tapu fotokopisi, güncel borç dökümü ve borç kapatma dekontu
  • İkametgah belgesi (alt gelir grubu projelerinde ikamet şartı kontrolü için)
  • Vekaletname (varsa)
  • Noter sözleşmesi sureti ve istenen imzalı evraklar

TOKİ Tapu Devri İşlemi Detayları

Tapu Devri Adımları

  1. Noter Onaylı Sözleşme
    • Satıcı ve alıcı noter huzurunda sözleşmeyi imzalar.
    • Sözleşme, TOKİ tapu devri aşamasında “Satış Vaadi Sözleşmesi” veya “Hisseli Hazine Konutu Satış Sözleşmesi” adı altında hazırlanır.
  2. Tapu Harcı ve Vergi Ödemesi
    • Tapu harcı: Alıcı ve satıcı toplamda %4 oranında (satıcı %2, alıcı %2) öder.
    • Belediye veya ilgili kurum harcı varsa yine taraflarca ödenir.
  3. Tapu Müdürlüğü Başvurusu
    • İmzalı noter sözleşmesi, nüfus belgeleri ve harç ödeme dekontları Tapu Müdürlüğü’ne götürülür.
    • Görevli memur kaydı günceller; yeni tapu belgesi hazırlanır.
  4. Tapu Çıktısının Teslimi
    • Başvuru 5–10 iş günü içinde sonuçlanır.
    • Yeni malik olan alıcı, tapu belgesini Tapu Müdürlüğü’nden teslim alır.

• Tapu Devri Sırasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

  • Borç bitmemişse alt gelir projesinde devre izin verilmez.
     • Açık satış projelerinde “borç devri” formu eksiksiz doldurulmalıdır.
     • Belgeler eksikse işlem iptal edilebilir.
     • Satış bedeli ve borç tutarı net olarak belirlenmeli, yanlış bilgi verilmemelidir.

Satışa Engel Koşullar

Alt Gelir Grubu Projelerinde Satış Kısıtlaması

  • Alt gelir projelerinde TOKİ daire satışı, malik tüm borcu bitirmedikçe mümkün değildir.
  • İkamet şartını yerine getirmeyenler satış yapamaz.
  • Borcu biten malik, “borç bitirme belgesi” alarak satış talebinde bulunabilir.

İkamet Şartı ve Ambargo

  • Malikin 2 yıl dairede ikamet etmesi zorunludur.
  • Devam eden ikamet zorunluluğu ihlal edilirse, sözleşme iptali ve para cezası uygulanabilir.

Açık Satış Projelerinde Kolaylık

  • Açık satış projelerinde borç ödenmeden de devre izin verilir.
  • Borç devri yapılırken, yeni alıcı banka kredisi veya peşin ödeme ile borcu kapatabilir.
  • İkamet zorunluluğu genellikle yoktur; alıcı istediği gibi konutu kullanabilir.

Projeye Özel Şartlar

  • Her Proje İlanı Değişkendir: Tarihler, şartlar ve ödeme planları proje duyurusunda belirtilir.
  • İlan Detaylarını Dikkatle Okuyun: “Açık Satış” ibaresi mutlaka kontrol edilmelidir.

Diğer Satış Engel Durumları

  • Haciz veya İpotek: Daire üzerinde haciz veya ipotek varsa öncelikle bu engeller kaldırılmalıdır.
  • Hukuki Davalar: Miras, boşanma, icra dosyalarında dairenin satışı mümkün değildir.
  • Eksik Belgeler: Başvuru için gerekli belgeler eksikse, satış işlemi reddedilir.

Noter İşlemleri ve Masraflar

Satış Sözleşmesi Hazırlama

  • Noter huzurunda yapılan satış sözleşmesi, satıcı ve alıcının onayıyla resmileşir.
  • Sözleşmede; satış bedeli, borç devri koşulları, tapu harcı, masraf paylaşımı gibi hususlar yer alır.

Masraf Dağılımı ve Ödemeler

  • Tapu Harcı: Alıcı ve satıcı %2’şer payla toplam %4 oranında öder.
  • Noter Ücreti: Bedel bazlıdır; genelde 2.000–4.000 TL civarındadır.
  • Ekspertiz Ücreti: Alıcı bankadan kredi kullanacaksa banka ekspertiz ücreti (ortalama 2.000–3.000 TL) ödenir.

Masrafların Ödenme Zamanı

  • Noter ücreti ve harç genellikle sözleşme aşamasında peşin ödenir.
  • Banka masrafları, kredi kullanılıyorsa kredi çekildiğinde bankaya ödenir.

TOKİ Dairesi Satış Sürecine Hazırlık İçin Öneriler

Dairenin Fiziksel ve Hukuki Durumunun Kontrolü

  • Fiziki İnceleme: Dairenin genel durumu, onarım veya tadilat gereksinimleri varsa önceden belirleyin.
  • Hukuki Durum: Tapu kaydı, borç dökümü, ipotek veya haciz durumu kontrol edilmelidir.
  • Sözleşme Belgeleri: Noter sözleşmesi için tüm belgelerin eksiksiz olduğundan emin olun.

Emlak Pazarlama Stratejileri

  • Profesyonel Fotoğraf ve Videolar: Dairenin iyi gösteren fotoğrafları, sanal tur videoları potansiyel alıcıyı çeker.
  • Doğru Fiyatlandırma: İstanbul’daki semte göre piyasa fiyatlarını araştırın.
  • İlan Platformları: Sahibinden.com, Emlakjet, Zingat gibi popüler emlak portallarında ilan yayınlayın.

İpuçları

  • İlan Başlığında “TOKİ Daire Satışı” ifadesini kullanın.
  • İlan açıklamasında “TOKİ daire nasıl satılır” adımlarına kısaca yer verin.
  • Sosyal medya ve çevrimiçi gruplarda paylaşım yaparak erişimi artırın.

TOKİ Dairesi Satışı İle İlgili Ek Bilgiler ve İpuçları

Satış Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

  • Vergi ve Harçlar: Tapu harçlarının güncel oranlarını tapu müdürlüğünden öğrenin.
  • Ödeme Şekli: Peşin satış mı, kredi devri mi tercih edilecek? Peşin satışı yaparken alıcıya dekont verin.
  • Kredi Yapılandırma: Alıcının kredi devri talebine hazırlıklı olun; banka şartlarını önceden sorun.

Dairenin Değerini Arttıracak Unsurlar

  • Ekspertiz Raporu: Banka ekspertiz raporu alarak dairenin güncel piyasa değerini öğrenin.
  • Küçük Tadilatlar: Boya, badana veya küçük tamiratlarla dairenin cazibesini artırın.
  • Mobilyasız ve Boş Sunum: Boş daire, alıcının içini hayal etmesini kolaylaştırır.

Değer Artırma İçin Ek İpuçları

  • Binanın yalıtım durumu, ısıtma sistemi gibi teknik özellikleri alıcıya aktarın.
  • Ulaşım (metro, otobüs) ve çevre düzenlemeleri (park, yeşil alan) hakkında bilgi verin.

TOKİ Dairesi Satışı Sonrası Yapılması Gerekenler

Alıcının Yeni İkametgah Bildirimi

  • Tapu devri tamamlandıktan sonra alıcı, e-Devlet’ten “İkametgah Değişikliği” bildirimi yapmalıdır.
  • İkametgah bildirimi, yeni adresin yasal kaydı ve vergi dairesine bilgi akışı için önemlidir.

Fatura ve Abonelik Devirleri

  • Elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerin devir işlemleri yapılmalıdır.
  • İnternet ve televizyon abonelikleri de yeni malike devredilmelidir.
  • Yerel belediyeye yeni adres bilgisi gönderilerek mükellefiyet güncellenir.

Yasal Sorunlarla Karşılaşıldığında Ne Yapılmalı?

  • Borç ve İpotek Sorunu: Borç dökümü güncel değilse bankadan güncel belge alın.
  • Resmî Belgelerde Eksiklik: Eksik belge durumunda noter veya tapu müdürlüğünden bilgi alın.
  • Hukuki İhtilaf: Miras, boom veya icra gibi durumlarda bir avukata danışın.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

  1. “TOKİ daire satışı” ne kadar sürer?
     Genel olarak, başvuru onayı 15–30 iş günü içinde sonuçlanır. Noter ve tapu devri işlemleri ek 5–10 iş günü sürebilir.
  2. “TOKİ daire nasıl satılır” aşamaları nelerdir?
     • TOKİ’ye başvuru (e-Devlet veya yüz yüze)
     • Borç ve ikamet şartlarının kontrolü
     • Noter satış sözleşmesi hazırlığı ve imzalanması
     • TOKİ tapu devri işlemi, harç ve resmi kayıt güncelleme
  3. “TOKİ dairesi satış süreci”nde hangi belgeler gereklidir?
     • Nüfus cüzdanı veya kimlik fotokopisi
     • Tapu fotokopisi ve borç dökümü
     • İkametgah belgesi (alt gelir projelerinde ikamet şartı için)
     • Borç kapatma dekontu veya banka yazısı (kredi kullanıldıysa)
     • Vekaletname (varsa)
  4. “TOKİ tapu devri” ücreti ne kadar?
     • Tapu harcı: Alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 (toplam %4)
     • Noter ücreti: Ortalama 2.000–4.000 TL
     • Ekspertiz ücreti: Banka tarafından belirlenir, ortalama 2.000–3.000 TL
  5. Alt gelir projesinde daire satışı nasıl yapılır?
     Alt gelir projelerinde satış için önce borcun bitmesi ve ikamet şartının yerine getirilmesi zorunludur.
  6. Borç devri nasıl yapılır?
     Açık satış projelerinde, borç devri noter sözleşmesinde belirtilir. Yeni alıcı, kalan borcu devralarak taksit ödemelerine devam eder.
  7. Satış sonrası fatura ve abonelik transferi nasıl yapılır?
     Yeni malik, elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinde “Abonelik Devir” işlemi başvurusunda bulunur. E-Devlet veya ilgili kurumların web sitelerinden online devir talebi yapılabilir.
  8. “TOKİ daire satışı” için hangi emlak portallarını kullanmalıyım?
     Sahibinden.com, Emlakjet, Zingat gibi popüler sitelerde ilan vererek geniş kitlelere ulaşabilirsiniz.
  9. Olumsuz satış onayı alındığında ne yapmalıyım?
     Onay alınamazsa TOKİ’den yazılı gerekçeyi isteyin; borç durumu, ikamet şartı veya proje kategorisi gibi nedenleri net öğrenin. Gerekirse borç kapatma veya ikamet düzenlemesi yapın.
  10. “TOKİ daire nasıl satılır” konusunda profesyonel destek almalı mıyım?
     Resmi işlemler ve hukuki gereçler karmaşık olabilir. Süreci hızlandırmak için emlak danışmanı veya avukat desteği almanız önerilir.

TOKİ Arazi Satışı

TOKİ